viernes, 23 de octubre de 2015

El banco no es dueño de tu hipoteca, el avalista desaparece y el inversor desprotegido.

La dación en pago no es la solución.


Si tienes hipoteca, eres avalista o eres inversor en un fondo de inversión basado en hipotecas este artículo te interesa.


A raíz del gran número de desahucios que está habiendo durante esta dura crisis que estamos pasando en España, hay gente que se a puesto a investigar como funciona el sistema hipotecario, entre ellos Manuel Novoa Novoa.

¿Como funciona?

Esta persona nos explica lo qué ocurre cuándo alguien contrata una hipoteca y porqué posteriormente un banco no puede desahuciar. 

Nos dice lo siguiente:

a) Una persona firma una hipoteca con el banco, casi siempre con un aval.

b) En el banco se apunta la vivienda hipotecada como un activo más en su contabilidad.

c) El banco vende paquete de hipotecas, titularizándolas bajo un producto financiero con un nombre.
  • Registra el producto en la CNMV (Comisión Nacional de Mercado de Valores)
  • La figura del aval hipotecario desaparece, ya que en los productos financieros no existen avales.
  • Por ley, al constituir el fondo de inversión ante notario tiene que nombrarse un Comisario que representará al sindicato de bonistas que adquieran ese producto financiero, y que garantice que al menos el 10% de viviendas no se titularicen a fin de servir como garantía de dicho fondo.
  • La banca, con el fin de realizar una reserva inferior, entre el 1% y el 1,5%, y titularizar más hipotecas no nombra ese Comisario, dejando desprotegidos a los inversores, que desconocen este hecho.
  • Según el artículo 2.b. de Real Decreto 928/1998 los fondos de inversión se formalizan cuándo se cede la titularidad de la hipoteca de forma inequívoca. 


d) El banco mantiene la vivienda como un activo más y añade la venta del fondo de inversión en su contabilidad, no registra el cambio en el registro de la propiedad y queda cómo gestor de cobros.

e) Cuándo el hipotecado no paga, por el motivo que sea, el banco procede a demandar la ejecución hipotecaria, sin ser el titular de esa hipoteca ya que ha sido titularizada, el juez no sospecha y procede al desahucio.

f) Al llegar al punto de proceso de ejecución, el hipotecado mediante una demanda de oposición debe solicitarle al juez que el banco certifique que es el legítimo dueño de la deuda y como tal puede ejecutarnos. De esta forma, como el banco no es el dueño de la hipoteca, el hipotecado se queda en su casa y sin ninguna deuda, por el momento.

El banco pasará del procedimiento ejecutivo hipotecario a un procedimiento ordinario de reclamación de cantidades, pero como el banco tampoco es el acreedor de la hipoteca, sino el gestor de los cobros se entraría en una fase de negociación.

Mientras tanto los gastos de la vivienda, como la comunidad, impuestos,etc.., los pagaría el banco.


¿por qué la dación en pago no es la solución?

por muchos motivos, pero entre ellos pondría los siguientes:

- el banco no es el dueño legítimo de la hipoteca,
- el valor de la vivienda actual será inferior a la deuda pendiente, seguirás teniendo una deuda con el banco,
- si entregas la vivienda además contraerás una deuda con Hacienda, por qué constará como un incremento patrimonial y tributarás por ello.


Conclusiones

Lo más curioso es que en los fondos de inversión registrados en la CNMV, desaparecen líneas de viviendas hipotecadas suponiendo que ya han sido abonadas, pero hay sospechas de que se eliminan de unos fondos de inversión y se vuelven a meter en nuevos fondos con otras hipotecas, al estilo de las estafas piramidales.

Además, al no existir la figura del Comisario en el fondo de inversión con hipotecas titularizadas no hay nadie que vele por los intereses de los inversores.

Y por último, si el banco no actualiza la titularidad de la hipoteca en el momento de constituir el fondo de inversión los accionistas no tienen derecho alguno sobre dicho bien.



Este es un Artículo de Opinión, para más información consulte las fuentes y noticias de referencia.

Información completa en: Asociación Hipotecados Activos

Fuente: El Vórtice Radio con Manuel Novoa Novoa (El azote de la banca)



No hay comentarios:

Publicar un comentario